Was die Spekulationssteuer ist und wann sie anfällt
Wer eine Immobilie verkauft, die er vor weniger als zehn Jahren erworben hat, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Rechtsgrundlage ist Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG), der sogenannte private Veräußerungsgeschäfte regelt. Der umgangssprachliche Begriff Spekulationssteuer ist dabei etwas irreführend, denn es handelt sich nicht um eine eigene Steuerart. Der Veräußerungsgewinn wird vielmehr Ihrem übrigen Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Einen festen Steuersatz für Immobilienverkäufe gibt es nicht. Das Grundprinzip ist klar: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn unabhängig von seiner Höhe steuerfrei. Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien, dazu später mehr. Betroffen sind vor allem vermietete Wohnungen und Häuser, unbebaute Grundstücke, Ferienimmobilien sowie Erbbaurechte und Anteile an geschlossenen Immobilienfonds. Gerade in der Region Stuttgart, wo viele Objekte in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen haben, kann die Steuer einen spürbaren Teil des Verkaufserlöses aufzehren. Wer einen Verkauf plant, sollte die Frist deshalb genau kennen und den Verkaufszeitpunkt bewusst wählen. Dieser Artikel erklärt die Regeln verständlich, ersetzt aber keine individuelle Steuerberatung.
Die 10-Jahres-Frist richtig berechnen
Für die Fristberechnung kommt es allein auf die Daten der notariellen Kaufverträge an. Maßgeblich ist der Tag, an dem Sie Ihren eigenen Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, und der Tag, an dem der Verkaufsvertrag beurkundet wird. Juristen sprechen vom obligatorischen Geschäft. Nicht entscheidend sind dagegen der Eintrag ins Grundbuch, der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung, der Übergang von Nutzen und Lasten oder die Schlüsselübergabe. Die Frist wird taggenau berechnet: Sie beginnt mit dem Datum des Anschaffungsvertrags und endet zehn Jahre später mit Ablauf des entsprechenden Kalendertags. Erst ein Verkauf nach diesem Stichtag ist steuerfrei. Wer knapp kalkuliert, sollte den Beurkundungstermin sicherheitshalber einige Tage hinter den Fristablauf legen. Sonderkonstellationen wie aufschiebend bedingte Verträge oder bindende Verkaufsangebote können im Einzelfall anders zu beurteilen sein, hier hilft der Steuerberater weiter.
Ein Rechenbeispiel zur Fristberechnung
Angenommen, Sie haben am 15. März 2017 den notariellen Kaufvertrag für eine vermietete Wohnung in Stuttgart unterschrieben. Die Frist läuft dann bis zum Ablauf des 15. März 2027. Beurkunden Sie den Verkauf am 20. März 2027, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei. Unterschreiben Sie dagegen bereits am 10. März 2027 beim Notar, ist der komplette Gewinn steuerpflichtig, selbst wenn der Käufer erst Monate später zahlt und ins Grundbuch eingetragen wird. Wenige Tage können hier über erhebliche Steuerbeträge entscheiden. Eine Besonderheit gilt bei selbst bebauten Grundstücken: Haben Sie ein Grundstück gekauft und später darauf gebaut, richtet sich die Frist nach dem Kaufdatum des Grundstücks. Das später errichtete Gebäude wird in die Besteuerung einbezogen, eine eigene Frist beginnt für den Neubau jedoch nicht.
Die Eigennutzungs-Ausnahme: steuerfrei trotz kurzer Haltedauer
Die wichtigste Ausnahme von der Zehnjahresfrist betrifft selbst genutzte Immobilien. Nach Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG bleibt der Verkauf in zwei Fällen steuerfrei: Entweder Sie haben die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Oder Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Im ersten Fall spielt die Haltedauer überhaupt keine Rolle. Im zweiten Fall genügt eine deutlich kürzere Eigennutzung, um auch eine zuvor vermietete Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Für Eigentümer in der Region Stuttgart, die ihr Haus oder ihre Wohnung durchgehend selbst bewohnen, ist die Spekulationssteuer beim Verkauf daher in aller Regel kein Thema.
Verkaufsjahr plus zwei vorangegangene Kalenderjahre
Die zweite Variante wird häufig missverstanden. Verlangt werden keine drei vollen Jahre Eigennutzung. Es genügt, dass sich die Selbstnutzung als zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre erstreckt, wobei das erste und das dritte Jahr angebrochen sein dürfen. Der Bundesfinanzhof hat diese Lesart ausdrücklich bestätigt. Im Extremfall reicht eine Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen: Wer am 31. Dezember eines Jahres einzieht, das gesamte Folgejahr dort wohnt und Anfang Januar des dritten Jahres verkauft, erfüllt die Voraussetzungen. Wichtig ist ein zusammenhängender Nutzungszeitraum bis in das Verkaufsjahr hinein. Ob eine kurzzeitige Vermietung oder ein längerer Leerstand unmittelbar vor dem Verkauf schadet, hängt vom Einzelfall ab. Die Rechtsprechung ist hier teilweise großzügig, verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht ohne steuerliche Beratung.
Was als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt
Zu eigenen Wohnzwecken nutzen Sie eine Immobilie, wenn Sie tatsächlich selbst dort wohnen, allein, mit Ihrer Familie oder auch nur zeitweise. Selbst eine Zweitwohnung oder eine ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnung kann begünstigt sein, eine Vermietung an Feriengäste dagegen nicht. Anerkannt ist außerdem die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie noch Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhalten. Überlassen Sie die Wohnung dagegen unentgeltlich anderen Angehörigen, etwa den eigenen Eltern oder einem Kind ohne Kindergeldanspruch, gilt das steuerlich nicht als Eigennutzung. Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unschädlich. Vorsicht ist bei Trennung und Scheidung geboten: Zieht ein Ehepartner aus und überlässt seinen Miteigentumsanteil dem anderen, nutzt er die Immobilie aus steuerlicher Sicht nicht mehr selbst. Wird sein Anteil später innerhalb der Zehnjahresfrist entgeltlich auf den früheren Partner übertragen, kann Spekulationssteuer anfallen. Wer sich in dieser Situation befindet, sollte vor der Übertragung unbedingt steuerlichen Rat einholen.
Erbschaft und Schenkung: die Fußstapfentheorie
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien stellt sich die Fristfrage besonders oft. Die gute Nachricht: Der unentgeltliche Erwerb selbst ist keine Anschaffung im Sinne des Paragrafen 23 EStG. Weder der Erbfall noch die Schenkung löst also eine neue Zehnjahresfrist aus. Stattdessen treten Erben und Beschenkte in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers, weshalb von der Fußstapfentheorie gesprochen wird: Ihnen wird die Anschaffung durch den Erblasser oder Schenker zugerechnet, samt ursprünglichem Kaufdatum und ursprünglichen Anschaffungskosten. Praktisch bedeutet das: Hatten Ihre Eltern das geerbte Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es sofort steuerfrei verkaufen. Lag der Kauf dagegen erst wenige Jahre zurück, läuft die Frist bei Ihnen einfach weiter, und ein Verkauf vor Fristablauf ist steuerpflichtig. Dasselbe gilt nach einer Schenkung. Vorsicht ist bei teilentgeltlichen Vorgängen geboten: Zahlen Sie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Miterben aus oder übernehmen Sie bei einer Schenkung bestehende Schulden, kann darin steuerlich ein anteiliger Kauf liegen. Für diesen entgeltlich erworbenen Teil beginnt dann eine eigene Zehnjahresfrist. Auch die Frage, ob eine Eigennutzung des Erblassers dem Erben zugerechnet werden kann, ist nicht für jede Konstellation abschließend geklärt. Gerade bei geerbten Immobilien sollten Sie deshalb vor dem Verkauf mit einem Steuerberater sprechen. Was nach einem Erbfall außerdem zu erledigen ist, lesen Sie in unserem Ratgeber zur geerbten Immobilie.
So ermitteln Sie den steuerpflichtigen Gewinn
Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Er ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem damaligen Kaufpreis auch die Nebenkosten des Erwerbs, etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine beim Kauf gezahlte Maklerprovision. Nachträgliche Herstellungskosten, zum Beispiel für einen Anbau oder eine umfassende Modernisierung, erhöhen die Anschaffungskosten ebenfalls und mindern damit den steuerpflichtigen Gewinn. Als Werbungskosten des Verkaufs kommen unter anderem die Maklerprovision, Inseratskosten und unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Darlehens in Betracht. Bewahren Sie Belege deshalb sorgfältig auf, denn jede nachgewiesene Position senkt die Steuerlast.
AfA-Rückrechnung bei vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Immobilien gibt es eine Besonderheit, die viele Verkäufer überrascht: Die Abschreibungen, die Sie während der Vermietungszeit als Werbungskosten geltend gemacht haben, wirken beim Verkauf gewinnerhöhend. Das Gesetz ordnet in Paragraf 23 Absatz 3 EStG an, dass sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommene Absetzung für Abnutzung (AfA) mindern. Niedrigere Anschaffungskosten bedeuten rechnerisch einen höheren steuerpflichtigen Gewinn. Wer eine Wohnung über Jahre vermietet und linear abgeschrieben hat, muss diese Beträge bei der Gewinnermittlung also in voller Höhe gegenrechnen. Dadurch kann selbst dann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, wenn der Verkaufspreis nur wenig über dem damaligen Kaufpreis liegt. Lassen Sie sich vor dem Verkauf einer vermieteten Immobilie deshalb vom Steuerberater durchrechnen, welcher Gewinn sich nach der AfA-Rückrechnung tatsächlich ergibt.
Freigrenze und Verlustverrechnung
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 Euro liegen. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Wird die Grenze auch nur geringfügig überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei Immobilienverkäufen spielt diese Grenze wegen der üblichen Gewinnhöhen praktisch kaum eine Rolle. Relevanter ist die Verlustverrechnung: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechnet werden, nicht mit anderen Einkünften wie Gehalt oder Mieteinnahmen. Eine Verrechnung ist im selben Jahr, durch Rücktrag ins Vorjahr oder durch Vortrag in spätere Jahre möglich.
Die Drei-Objekt-Grenze: Wann Verkäufe gewerblich werden
Wer mehrere Immobilien verkauft, muss neben der Spekulationssteuer eine zweite Schwelle im Blick behalten: den gewerblichen Grundstückshandel. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und der Verwaltungspraxis gilt als wichtigstes Indiz die Drei-Objekt-Grenze. Verkaufen Sie innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte, die Sie jeweils in engem zeitlichen Zusammenhang zuvor erworben oder errichtet haben, geht das Finanzamt grundsätzlich von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Die Folgen sind gravierend: Die Gewinne unterliegen dann unabhängig von der Zehnjahresfrist der Einkommensteuer, zusätzlich fällt Gewerbesteuer an, und auch die ersten drei Verkäufe werden rückwirkend in die gewerbliche Betrachtung einbezogen. Als Objekt zählt jede wirtschaftliche Einheit, also auch jede einzelne Eigentumswohnung. Die Drei-Objekt-Grenze ist allerdings keine starre Regel, sondern ein Indiz, von dem es Ausnahmen in beide Richtungen gibt. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen und die Wohnungen einzeln verkaufen möchte oder mehrere Objekte im Bestand hält, sollte die Verkaufsstrategie unbedingt vorab mit einem Steuerberater abstimmen.
Fazit: Den Verkaufszeitpunkt strategisch planen
Die Zehnjahresfrist des Paragrafen 23 EStG entscheidet bei vermieteten Immobilien darüber, ob der Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt oder voll versteuert werden muss. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge. Selbst genutzte Immobilien sind unter den beschriebenen Voraussetzungen ausgenommen, und bei Erbschaft oder Schenkung läuft die Frist des Rechtsvorgängers weiter. Da der Gesetzgeber die Regeln jederzeit ändern kann, kommt es stets auf den Rechtsstand am Tag der Beurkundung an. Für Verkäufer in Stuttgart und der Region heißt das: Prüfen Sie vor dem Verkauf zuerst, wann die Frist abläuft und ob eine Ausnahme greift. Manchmal lohnt es sich, mit dem Verkauf einige Monate zu warten oder die Eigennutzung vorausschauend zu planen. Eine fundierte Wertermittlung zeigt Ihnen, welcher Gewinn überhaupt im Raum steht, und bildet die Grundlage für jede steuerliche Überlegung. Bei der Bewertung Ihres konkreten Falls führt an einem Steuerberater kein Weg vorbei, dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung. Wie der Verkauf selbst abläuft, von der Vorbereitung bis zum Notartermin, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Verkaufsablauf in Baden-Württemberg. Gern begleiten wir Sie auch persönlich, sprechen Sie uns einfach an.