Erste Schritte nach dem Erbfall: Fristen kennen, Überblick verschaffen
Nach einem Erbfall läuft eine Frist, die viele Erben nicht kennen: Sie können die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund ausschlagen (§ 1944 BGB). Das ist relevant, wenn der Nachlass überschuldet ist, etwa wenn auf der Immobilie Darlehen lasten, die ihren Wert übersteigen. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen Überblick über Vermögen und Verbindlichkeiten des Erblassers: Kontoauszüge, Grundschulden im Grundbuch, laufende Kredite, offene Rechnungen. Wer die Frist verstreichen lässt, nimmt die Erbschaft automatisch an. Zwei weitere Pflichten kommen früh hinzu: Finden Sie ein Testament, müssen Sie es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Und den Erwerb von Todes wegen müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG); das gilt unabhängig davon, ob am Ende tatsächlich Steuer anfällt. Kümmern Sie sich parallel um Praktisches: Gebäudeversicherung informieren und umschreiben lassen, laufende Verträge sichten, die Immobilie sichern und, falls sie leer steht, regelmäßig kontrollieren. Gerade bei längerem Leerstand drohen sonst Schäden durch Frost oder Feuchtigkeit, die später den Wert mindern.
Erbschein oder notarielles Testament: Was als Nachweis genügt
Als Nachweis Ihrer Erbenstellung dient klassisch der Erbschein. Sie beantragen ihn beim Nachlassgericht, das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 FamFG). Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert; es fällt je eine Gebühr für die Erteilung und für die eidesstattliche Versicherung an. Oft geht es aber auch ohne: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel die beglaubigte Abschrift zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Auch Banken akzeptieren diese Kombination meist. Nur wenn die Erbfolge daraus nicht eindeutig hervorgeht, etwa bei auslegungsbedürftigen Formulierungen, kann das Grundbuchamt doch einen Erbschein verlangen. Bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge führt dagegen meist kein Weg am Erbschein vorbei. Ein praktischer Hinweis: Beantragen Sie den Erbschein, sobald absehbar ist, dass Sie ihn brauchen. Das Verfahren dauert je nach Auslastung des Gerichts mehrere Wochen, bei Erbengemeinschaften oder Auslandsbezug auch länger. Wer den Verkauf der Immobilie plant, sollte diesen Vorlauf in den Zeitplan einrechnen, denn ohne Nachweis der Erbenstellung lässt sich kein Kaufvertrag vollziehen.
Grundbuchberichtigung: Zwei Jahre gebührenfrei
Mit dem Erbfall sind Sie Eigentümer geworden, das Grundbuch zeigt aber noch den Erblasser. Diese Diskrepanz beheben Sie durch die Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt; in Baden-Württemberg ist es bei den Amtsgerichten angesiedelt. Wichtig zu wissen: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen Gebühren an, die sich nach dem Immobilienwert richten. Es lohnt sich also, diesen Schritt nicht aufzuschieben. Für den Antrag benötigen Sie den Erbschein oder das notarielle Testament samt Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Miterben gemeinsam in Erbengemeinschaft eingetragen. Die Berichtigung ist keine bloße Formalie: Für eine Beleihung, etwa zur Auszahlung von Miterben, müssen Sie zuvor als Eigentümer im Grundbuch stehen. Ein Verkauf ist zwar auch ohne vorherige Eigentümereintragung möglich (§ 40 GBO), wenn Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Ein berichtigtes Grundbuch macht die Abwicklung aber deutlich einfacher und schneller. Wer einen Verkauf erwägt, sollte die Umschreibung deshalb frühzeitig anstoßen und den Zeitplan mit dem geplanten Vermarktungsstart abstimmen, damit es bei der späteren Kaufabwicklung nicht zu Verzögerungen kommt.
Erbengemeinschaft: Einstimmigkeit, Auseinandersetzung und der letzte Ausweg
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Die Immobilie gehört dann allen Miterben gemeinsam, niemandem ein bestimmter Teil. Für die Verwaltung gilt ein abgestuftes System: Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung, etwa notwendige Reparaturen oder der Abschluss der Gebäudeversicherung, beschließt die Mehrheit nach der Größe der Erbteile (§ 2038 BGB). Über die Immobilie als Ganzes verfügen, also verkaufen oder belasten, können die Miterben dagegen nur gemeinschaftlich und einstimmig (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe kann den Verkauf damit blockieren. Drei Wege führen aus der Gemeinschaft: Erstens die einvernehmliche Auseinandersetzung, meist durch Verkauf und Teilung des Erlöses oder durch Übernahme der Immobilie durch einen Miterben gegen Auszahlung der übrigen. Zweitens kann jeder Miterbe seinen Erbteil als Ganzes notariell verkaufen; den übrigen Miterben steht dann zwei Monate lang ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). Drittens die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Jeder Miterbe kann sie ohne Zustimmung der anderen beantragen. Sie gilt als letzter Ausweg, weil der Erlös häufig unter dem am freien Markt erzielbaren Preis liegt und das Verfahren lange dauert. Eine neutrale Wertermittlung entschärft viele Konflikte, bevor sie eskalieren, weil sie der Diskussion eine objektive Grundlage gibt. Wer den Zahlen vertraut, streitet seltener über den Preis.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim-Befreiung
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Nachlasses und Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Die persönlichen Freibeträge sind hoch: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel 200.000 Euro. Steuer fällt nur auf den Teil an, der den Freibetrag übersteigt. In vielen Erbfällen innerhalb der Familie bleibt die Immobilie damit komplett steuerfrei. Eine Besonderheit gilt für das Familienheim: Erbt der Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie und nutzt sie unverzüglich selbst weiter, bleibt sie unabhängig vom Wert steuerfrei, vorausgesetzt, die Selbstnutzung dauert mindestens zehn Jahre. Für Kinder gilt dieselbe Befreiung, begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer innerhalb der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach typisierten Verfahren; das Ergebnis kann über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Sie dürfen einen niedrigeren Wert nachweisen, allerdings nur durch das Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen, oder durch einen zeitnah erzielten tatsächlichen Verkaufspreis (§ 198 BewG). Gerade in der Region Stuttgart mit ihren hohen Bodenrichtwerten kann sich dieser Nachweis lohnen. Lassen Sie sich vor Abgabe der Erbschaftsteuererklärung steuerlich beraten; dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung.
Spekulationssteuer und Fußstapfentheorie: Die Zeit des Erblassers zählt
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie stellt sich die Frage nach der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer. Die Regel: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Entscheidend für Erben ist die sogenannte Fußstapfentheorie: Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung. Sie treten in die steuerliche Position des Erblassers ein, maßgeblich ist also, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Kritisch wird es vor allem, wenn der Erblasser die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft und vermietet hatte. Prüfen Sie in diesem Fall die Daten genau, bevor Sie den Verkauf starten: Wenige Monate Wartezeit können einen erheblichen steuerlichen Unterschied machen. Eine wichtige Ausnahme von der Fußstapfentheorie betrifft Erbengemeinschaften: Kaufen Sie einem Miterben seinen Erbteil ab, gilt das insoweit seit dem Jahressteuergesetz 2024 kraft Gesetzes als entgeltlicher Erwerb (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG), für den eine eigene Zehnjahresfrist laufen kann. Der Bundesfinanzhof hatte zuvor anders entschieden; der Gesetzgeber hat diese Rechtsprechung korrigiert. Alle Details und Fallstricke der Frist erklärt unser Ratgeber zur Spekulationssteuer und 10-Jahres-Frist. Die konkrete Berechnung und die Prüfung Ihres Einzelfalls gehören in die Hände eines Steuerberaters.
Vermietete Immobilie geerbt: Mietverhältnis, Eigenbedarf, Sperrfrist
Ist die geerbte Immobilie vermietet, treten Sie als Erbe im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) in die bestehenden Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten. Die Miete steht ab dem Erbfall Ihnen beziehungsweise der Erbengemeinschaft zu, ebenso treffen Sie die Pflicht zur Instandhaltung und die Verwaltung der Kaution. Informieren Sie die Mieter zeitnah schriftlich und nennen Sie die neue Bankverbindung. Wichtig: Der Erbfall ist kein Kündigungsgrund. Sie können den Mietern nicht allein deshalb kündigen, weil Sie geerbt haben. Möglich ist eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 BGB), wenn Sie oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich selbst benötigen; es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten je nach Dauer des Mietverhältnisses. Vorsicht bei vermieteten Eigentumswohnungen: Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist kündigen (§ 577a BGB). Sie beträgt mindestens drei Jahre; in Baden-Württemberg gilt in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter Stuttgart, derzeit eine verlängerte Frist von fünf Jahren. Für Ihre Entscheidung bedeutet das: Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an und erzielen oft einen anderen Preis als bezugsfreie Objekte. Ob sich der Verkauf im vermieteten Zustand rechnet, klären Sie am besten über eine fundierte Wertermittlung.
Behalten, vermieten oder verkaufen: Die Optionen im Vergleich
Die Kernentscheidung treffen Sie zwischen drei Optionen, und jede hat einen klaren Anforderungskatalog. Behalten und selbst nutzen lohnt sich, wenn die Immobilie zu Ihrer Lebenssituation passt und Sie die Familienheim-Befreiung nutzen können. Rechnen Sie ehrlich: Welcher Sanierungsbedarf besteht, welche energetischen Auflagen kommen auf Sie zu, und müssen Miterben ausgezahlt werden? Vermieten erzeugt laufende Einnahmen und erhält die Substanz im Familienbesitz. Es macht Sie aber zum Unternehmer: Instandhaltung, Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Mietrecht. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Beauftragen Sie einen Makler mit der Mietersuche, tragen Sie als Vermieter die Provision. Prüfen Sie, ob die erzielbare Miete nach Abzug von Rücklagen, Verwaltung und etwaiger Finanzierung der Miterben-Auszahlung eine auskömmliche Rendite ergibt. Verkaufen schafft Liquidität und löst Erbengemeinschaften sauber auf: Jeder erhält seinen Anteil am Erlös, niemand bleibt an gemeinsame Entscheidungen gebunden. Der Verkauf bietet sich auch an, wenn hoher Sanierungsstau besteht oder die Immobilie weit vom eigenen Wohnort liegt. Welche Option rechnerisch vorn liegt, hängt von Zustand, Lage und Ihrer steuerlichen Situation ab, nicht vom Bauchgefühl. Eine fundierte Wertermittlung und eine ehrliche Kostenaufstellung sind dafür die Basis.
Verkehrswert ermitteln: Die Grundlage jeder Entscheidung
Egal ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen: Ohne belastbaren Verkehrswert entscheiden Sie im Blindflug. Der Wert bestimmt die Auszahlung von Miterben, die Argumentation gegenüber dem Finanzamt und den realistischen Angebotspreis beim Verkauf. In Baden-Württemberg liefern die Gutachterausschüsse eine erste Orientierung: Sie veröffentlichen Bodenrichtwerte (abrufbar über BORIS-BW) und werten tatsächlich beurkundete Kaufpreise aus. Bodenrichtwerte erfassen jedoch nur das Grundstück; Zustand, Ausstattung und Modernisierungsgrad des Gebäudes bilden sie nicht ab. Für eine geerbte Immobilie, deren Zustand Sie oft selbst nicht im Detail kennen, braucht es deshalb eine Bewertung vor Ort: Je nach Objekttyp kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Als Maklerbüro in der Region seit 1985 kennen wir die tatsächlich erzielten Preise in Stuttgart und auf den Fildern, nicht nur die Angebotspreise der Portale. Eine Wertermittlung durch uns ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich; sie liefert Ihnen die Zahlenbasis für das Gespräch mit Miterben, Steuerberater und Finanzamt. Konkrete Marktpreise und deren aktuelle Entwicklung besprechen wir tagesaktuell im persönlichen Gespräch.
Checkliste: Die ersten acht Wochen nach dem Erbfall
Zum Abschluss eine zeitliche Orientierung, was wann ansteht. Woche 1 und 2: Sterbeurkunde besorgen, vorhandene Testamente beim Nachlassgericht abliefern, Schlüssel und Wertgegenstände sichern, Gebäudeversicherung über den Erbfall informieren. Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick über Vermögen und Schulden, denn die sechswöchige Ausschlagungsfrist läuft bereits. Bei leerstehenden Immobilien: Heizung in der kalten Jahreszeit weiterlaufen lassen, Briefkasten leeren oder einen Nachsendeauftrag stellen. Woche 3 und 4: Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung treffen, im Zweifel anwaltlich beraten lassen. Mieter informieren, falls die Immobilie vermietet ist. Laufende Verträge für Strom, Gas, Internet und Wartung sichten, ummelden oder kündigen. Woche 5 und 6: Erbschein beantragen, falls kein notarielles Testament vorliegt. Den Erwerb beim Finanzamt anzeigen und die Frist von drei Monaten ab Kenntnis im Blick behalten. Unterlagen zur Immobilie zusammentragen: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen. Woche 7 und 8: Grundbuchberichtigung anstoßen, Wertermittlung beauftragen und mit den Zahlen die Grundsatzentscheidung vorbereiten: behalten, vermieten oder verkaufen. Bei Erbengemeinschaften empfiehlt sich jetzt ein erstes gemeinsames Gespräch aller Miterben auf Basis der Wertermittlung. Der Zeitplan ist eine Orientierung, kein starres Korsett. Wichtig ist, dass Sie die gesetzlichen Fristen einhalten und Entscheidungen auf Zahlen statt auf Vermutungen stützen.